住宅ローンの名義=住宅の所有者?気になる実態と注意点を理解しよう

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家を買うために住宅ローンを借りたものの、住宅の所有者を誰にすればよいか迷ってしまう方は少なくありません。

住宅ローンの名義人をそのまま不動産の名義人とする方が大半ですが、その理由を知らない方も多いでしょう。

そこで今回は、「住宅ローンの名義」と「住宅の所有者」の関係を解説します。

住宅ローンの名義は不動産の名義とも深いかかわりがあり、住宅ローンを借りる際は、住宅の所有者を誰にするかということも十分に考慮する必要があります。

住宅ローンの名義=住宅の所有者とはかぎらない

共有名義と単独名義の違い

「住宅ローンの名義」と「住宅の所有者」は同一とはかぎりません。住宅ローンの名義人とは、あくまでも不動産の購入のためにローンを組んだ人物のことであり、金融機関との契約の当事者を意味します。

一方で住宅の所有者とは、不動産の買主であり、名義人として法務局に登記している人物のことです。

たとえば、夫の単独名義で住宅ローンを組み、不動産を妻に譲渡する場合のように、住宅ローンの名義人でなくても住宅の所有者になりえます。

もちろん、住宅の所有者を決める際は、不動産の購入のために支出した資金の割合が大きく影響します。その意味で、住宅ローンの名義人が誰であるかは、住宅の所有者に対して一定の効力があります。

たとえば、単独名義のローンであれば、家の持分もローンの名義人に限定するケースが多くなります。

また、共有名義のローンであれば、負担割合に応じて家の持分を決定する場合が大半です。

住宅の購入資金の割合に対し、住宅の持分の割合がおかしいと、住宅が贈与されたとみなされ、贈与税がかかる可能性があります。

住宅ローンの名義は共有名義と単独名義の2種類!その違いを解説

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住宅ローンの名義は、収入合算やペアローンなどを利用する共有名義と、名義人だけが債務者となる単独名義の2種類があります。

不動産をだれかに贈与しないのであれば、住宅ローンの借入額は、そのまま不動産の持分に影響します。

したがって、不動産を共有名義で登記するか、単独名義で登記するかという点もふくめて、住宅ローンを借りる際に検討する必要があります。

共有名義は節税効果が高いが不動産の売却がしづらい

収入合算やペアローンなどを利用し、共有名義で住宅を購入すると、節税効果が高いというメリットがあります。マイホームを売却する場合は、譲渡益に対して最大3,000万円の特別控除が受けられる「マイホーム特例」という制度があります。不動産が共有名義であれば、このマイホーム特例も名義人それぞれで受けられるため、最大で6,000万円の控除を受けられます。また、名義人の一方が死亡し、相続が発生した際も、死亡した名義人の持ち分のみが課税対象となります。そのため、単独名義の場合と比べ、相続税の節税効果も期待できます。

夫婦がどちらも債務者となって借り入れるペアローンの場合は、さらに「住宅ローン控除」を夫婦それぞれで受けられます。

住宅ローン控除とは、毎年末の住宅ローン残高のうち1%分が、所得税と住民税から10年間減税される制度です。

たとえば、夫のローンの年末残高が3,000万円、妻のローンの年末残高が1,000万円であれば、合わせて40万円の税控除が受けられます。

一方で、不動産を共有名義にすることにはデメリットも存在します。

まず共有名義の不動産は、売却するのに名義人すべての同意が必要となるため、トラブルの原因になることがあります。

とくに離婚に伴って財産分与が発生した際、不動産が夫婦の共有名義だと、一方が売却を拒否した場合は売却できません。

また、相続の際、共有名義人の相続人が複数いる場合も注意が必要です。

不動産の共有者が芋づる式に増えてしまい、売却や利用に支障をきたす可能性があります。

住宅ローン控除を目的にペアローンで借り入れをしている場合は、贈与税が発生するケースに要注意です。

夫婦どちらかの収入がなくなり、夫か妻のどちらかがローンを肩代わりすると、不動産を贈与したと見なされる場合があります。

不動産の持分は、支出した資金の割合が参考にされるからです。

ペアローンを借り入れる前に、夫婦両方が支払い能力を維持できるかどうか検討しましょう。

単独名義はローン返済リスクが少ないが節税効果は1人分だけ

住宅ローンを単独名義で借りるメリットは、ローン返済リスクが少ない点です。

共有名義のローンであれば、片方の支払い能力がなくなると債務負担が発生します。

さらに単独債務者が亡くなったり、重大な障害を負ったりした場合、団体信用生命保険に加入していると残債を完済できるケースが多いです。

共有名義のローンの場合、片方の名義人のローンは残るため、債務負担が発生します。

また、住宅ローンを個人の名義で組んで不動産を購入した場合、贈与しないのであれば、不動産も単独名義で登記することになります。単独名義であれば不動産の所有権が明確なため、不動産の売却や利用がスムーズに進みます。

一方で、単独名義で住宅ローンを借りると、住宅ローン控除をはじめとした優遇を名義人だけしか受けられません。

不動産の売却の際の「マイホーム特例」も、名義人のみ適用されます。

また、不動産を単独名義で登記していると、相続の際も評価額がそのまま課税対象となる点に注意が必要です。

住宅ローンを組む際の注意点

ここまで、住宅ローンの名義と住宅の所有権の関係や、単独名義と共有名義の比較について解説しました。

これらの点を踏まえ、実際に住宅ローンを組む際の注意点を2点解説します。

住宅ローンを単独名義にするか共有名義にするか事前に相談することや、ペアローンの借入比率を検討することが大切です。

単独名義にするか共有名義にするかの検討が必要

住宅ローンを借りる際は、単独名義で借りるか、ペアローンのような共有名義で借りるかの検討をしましょう。

一つの観点が現在の支払い能力です。片働きだったり、十分に支払い能力があったりする場合は、単独名義での借り入れがおすすめです。

一方で、共働きであり、個人では購入資金が足りない場合は、共有名義での借り入れとなります。

ただし、一方の名義人にいずれ仕事を辞める予定がある場合は、債務負担が発生する点に注意が必要です。

また、先にご説明した単独名義と共有名義のメリット・デメリットも考慮しましょう。

単独名義には不動産の売却や利用がしやすく、ローン返済リスクが少ないというメリットがあります。

一方、共有名義の場合は不動産の売却や利用がしづらいですが、税金の控除などさまざまな優遇が受けられるというメリットがあります。

ペアローンの場合は借入比率を考える

ペアローンで住宅ローンを借りる場合は、夫婦の借入比率に注意が必要です。

とくに夫婦のどちらか一方が死亡したり、高度障害状態になったりした場合を想定し、支払い能力が高い側の借入額を多くすることが重要です。

団体信用生命保険に加入していれば、大半の住宅ローンを返済できるからです。

ただし、借入比率が低い方が亡くなった場合、団体信用生命保険で完済できるのは比率の小さい方であり、多くの残債が残ってしまいます。

その場合は支払い能力の低い側に死亡保障付きの保険を組んでもらっておくと、返済の目処が立ちます。

また、不動産の名義を登記する場合は、ペアローンの借入比率に合わせて持分を振り分ける必要があります。

ローンの割合と持分の割合が合致していないと、住宅が贈与されたとみなされ、贈与税がかかる可能性があるためです。

離婚した時や親子間で住宅を譲渡したい場合の注意点

住宅ローンの名義についての注意点はほかにもあります。

とくに住宅ローンで物件を購入した後に離婚した場合や、親子間で物件を譲渡したい場合は、住宅ローンの名義変更が必要になるケースが大半です。

住宅ローンの名義変更は、借り入れ先の金融機関の承認が必要になります。

離婚した後でも住宅ローンの返済は必要

住宅ローンの返済中に離婚した場合、住宅ローンの名義人はそのまま返済義務を負います。

住宅ローンは居住者が返済することが前提のため、もし名義人でない方が家に住み続けたい場合は、借り入れ先の金融機関に認められない可能性があります。

その場合は住宅ローンの名義人を居住者に変更しましょう。

ただし、再度ローンの審査が行われるため、居住者の支払い能力が重要です。

また、共有名義でローンを組んだ場合は、離婚後もそれぞれが返済を続けることになります。

この場合も住宅ローンの名義変更を行うか、居住者がほかの金融機関にローンの借り換えを行う必要があります。

どちらも住宅に住まないのであれば売却し、住宅ローンの返済に充てるという方法もあります。

親子間で住宅を譲渡する場合は金融機関の承諾が必要

一方、親子間で住宅を譲渡する場合も注意が必要です。

住宅ローンがまだ残っている場合はそのまま引き継がれるため、名義変更を行う必要があります。

しかし、夫婦が離婚した場合の名義変更と違い、親子間での名義変更には金融機関を納得させるだけの理由が必要です。

親の死亡や高齢化といった実情がある場合は名義変更が認められます。

それ以外の場合は、親の返済能力と同等かそれ以上の債務者を立てるなど、担保力を補強しなければならない可能性があります。

まとめ

今回は住宅ローンの名義について解説しました。

住宅ローンの名義と住宅の所有者は別物ですが、トラブルを避けるため、ローンの支払額に応じて持分を振り分ける場合がほとんどです。

住宅ローンを借りる場合は、単独名義と共有名義の違いや、ペアローンの借入比率などに注意しましょう。

また、離婚した場合や親子間で譲渡したい場合は、住宅ローンの名義変更が必要です。

住宅ローンの名義について正しく理解し、失敗しないよう事前に検討することが大切です。