【年収別】借りれる金額は一体いくら?ムリなく返済できる住宅ローンを組もう

住宅購入に必要な所要資金目安 シミュレーション

住宅ローンを借りたいけれど、自分は一体いくら借りれるのだろうか?

そう悩んでいる人も多いでしょう。

購入しようとしている物件がいくらかによって借り入れる金額も変わってきます。

ちなみに2017年度のフラット35利用者調査の結果によると、住宅の全国平均相場は以下の通りです。

  • 土地付注文住宅:4,039万円
  • マンション:4,348万円

平均で見てもこれだけ大きな額になるので、ほとんどの方が住宅ローンを組んで住宅を購入しているのが現状です。

しかし、年収や年齢、勤務状況などにより借りられる金額が変化していくのも事実・・・。

今回は、借入可能金額を見ながら、どれくらいの金額を借りれば返済に無理が生じないのかを考えていきましょう。

住宅金融支援機構:2017年度 フラット35利用者調査
https://www.jhf.go.jp/files/400346708.pdf

年収別の借入可能金額(300万円〜1,000万円)

みんなが気になる、年収別にみた“おおよそ“の借入可能金額です。

年収(万)3004005006007008009001,000
借入可能金額(万)1,948~1,6933,031~2,6343,789~3,2934,547~3,9525,305~4,6116,062~5,2696,820~5,9287,578~6,587

※年収負担率30~35%・金利3.0~4.0%・返済期間35年の場合

上記の金額はあくまで“おおよそ”です。銀行などによっては金利が異なる場合もありますので、一概にこの通りではありません。

金利が3.0~4.0%に設定されているのは、今後金利の大きな変動などがあるかもしれない、という予想を元にしているためです。

注意すべきは年齢です。

一般的にローンの返済期限は80歳としているところが多いので、ローンを組む年齢が45歳までは上記の年収別借入可能金額を参考にしていただくことで問題ないでしょう。

ただし、ローンを組む年齢が45歳以上の場合は、35年でのローンが組めないため、支払可能期間が短くなります。

つまり、支払い総額が少なくなり、借入可能金額が少なくなるということです。この開きは少ないようで総額にするととても大きなものになりますから注意が必要です。

次は45歳以上の方の借入可能金額について具体的に見ていきましょう。

年代別の借入可能金額 (44歳〜50歳)

年代別の借入可能金額をご紹介します。
まずはこちらの表をご覧ください。

項目~44歳45歳46歳47歳48歳49歳50歳
変動金利4,1484,0844,0173,9493,8783,8053,730
固定金利4,9104,7994,6864,5724,4564,3394,220
ネット銀行3,6553,5983,5393,4783,4153,3503,283

※収入500万・金利3.0~4.0%・ローン返済期限80歳の場合

20代から30代、そして44歳までは金額に差はありません。しかし、45歳になった途端から、借りられる金額に差が生まれていきます。

しかも、歳を取るごとにその差額分の金額も多くなっていきます。

大病を患って入院することになった、リストラにあって仕事がなくなってしまった、などという不測の事態も、この年齢から高くなっていく傾向にあります。

これらを踏まえて考えますと、家を建てるのであれば45歳以下で建てることが得策だといえるでしょう。

一つ気をつけていただきたいのは、この金額もあくまで“おおよそ”の目安です。住宅ローンを組む銀行や勤務状況によっては、さらなる変動もあるかもしれませんので自分の状況に応じて随時確認することが必要です。

住宅ローンを組むために銀行によるローン審査を通る必要がある

上記の借入可能金額の範囲内であっても、個人の状況に応じてローンを組めない場合もあります。

それはローンを組む前に銀行によるローン審査が必要となってくるためです。

ローン審査では、

  • 年収
  • 年齢
  • 勤務先
  • 勤続年数
  • 個人の信用情報

といった情報を元に、返済額をきちんと返してもらえるのかという観点で銀行が調査を行います。

そこから、融資可能かどうか、可能な場合はどれぐらいの金額を貸せるのかを判断していくのです。

昨今銀行のローン審査は厳しくなっていると言われています。

審査に引っかかってしまうと住宅ローンを借りられず、結果的に家を購入できなくなってしまうので、借入可能金額の相場を把握したうえでいくつか住宅を検討しておくことが大切です。

無理のない返済のために適切な返済額を計算することが大切

ローン審査に通ったとしても、長い人生では何が起こるか分かりません。中には返済金額があまりにも大きくて家を手放さなくてはならなくなるケースも多々あります。

無理のない返済を目指すためには、まず現在月々に支払っている家賃を振り返り、家計を見直してみましょう。

もし、今の家賃で家計が苦しいようでしたら、月々に返済する住宅ローンは現在支払っている家賃より少ないものにする必要があります。

35年でローンを組んでしまったら、35年間、余程のことがない限り、その苦しさが続くのです。これだと精神的にも参ってしまいます。

逆に、

  • 今の家賃でも家計に余裕がある
  • 少々苦しくても今後、給料が増える予定
  • 他にもローンを負担してくれる働き手がいる

といった場合は、今の家賃程度の返済額から逆算してローンすると良いです。

できる限り借りるお金は最低限のものにして、返す金額を減らしておくことをおすすめします。

3つの金利タイプから自分にあったものを選ぶと良い

住宅ローンの3つのタイプ

住宅ローンをする際、検討しなければならないのが金利です。

金利には様々なタイプのものがありますので、第三者に勧められるまま、割りのよくない金利を選んでしまったりしないよう、きちんと調べておくことが必要です。

金利には現在「変動型」「全期間固定型」「固定期間選択型」があります。

年に2回金利が見直される「変動型」

変動型とは文字通り、金利が変動してしまうタイプです。金利は年に2回見直されます。

最初の金利設定は安めに設定されているのですが、予定よりも支払い総額が増えてしまったといったケースもよくあることです。

変動型に適しているのは以下のような人です。

  • 今後収入が増える見込みのある人
  • (例)今は夫だけが働いているけれど将来的に妻も働く予定の人

  • 今後支出が減っていく人
  • (例)もうすぐ子供が巣立ち、実際生活にかかる費用は夫婦二人だけになる人

  • ローンとは別に毎月貯金ができる余裕のある人

返済終了まで同じ金利が続く「全期間固定型」

全期間固定型とは、最初から最後までずっと同じ金利というタイプです。そのため、もともとの金利自体が若干高めに設定されています。

それでも、毎月の支払い額は最後まで変わらないため、将来的な支出額が予想できるといったメリットがあります。金額が変わらなければ、将来的なお金の流れもわかりやすくなり、ライフプランを立てやすくなるでしょう。

この全期間固定型で有名なのが「フラット35」です。

こちらを取り扱っている金融機関は多々ありますが、金融機関によって金利が若干変わってしまっている可能性もありますので、きちんと調べてから申し込むことをおすすめします。

一定期間固定金利となる「固定期間選択型」

固定期間選択型は、変動型と全期間固定型を足して割ったようなものだとお考えください。

一定期間固定金利が固定した後、また次の一定期間新しい固定金利に変わる制度です。一定となる期間は3年、5年、7年、10年などから選べます。

しかし、次の期間に金利がアップしているかダウンしているかはわかりません。予想以上にアップする可能性もありますので、もしそうなった場合の不測の事態に備えて、貯金はしておくべきです。

もちろん、一定期間の後、違う金利のスタイルを選ぶことも可能というローンもありますが、その場合はどれを選んだにしろ、金利が上がるものだと考えて間違いありません。

固定資産税をはじめ税金や諸経費も必要となるので注意

住宅を購入する場合、ローン返済額だけでなく下記事項が必要です。

  • 固定資産税
  • 都市計画税(住宅が都市計画区域内にある場合)
  • 火災保険料
  • 修繕費
  • 管理費

特に毎年課税される固定資産税は、思っていたよりも高額だった、という話もよく聞きますので、事前におおまかな金額を調べておくことが大切です。

なお、固定資産税の具体的な税額計算方法は以下の通りです。[注1]
*課税標準額×1.4%=税額

居住用住宅に関しては、上記の税額に対して減額措置があります。
*小規模住宅用地(200㎡まで):税額×1/6
*一般住宅用地(200㎡〜):税額×1/3

さらに新築の場合は条件に応じて3〜7年間固定資産税が1/2に減額される特例もあります。購入希望の物件が具体的に見つかったら、条件等を確認しておきましょう。

[注1]東京都主税局:固定資産税・都市計画税(土地・家屋)
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html

まとめ

住宅ローンで借りられる金額は、年収、年代によって様々です。勤務状況、個人的な信用情報など、様々な情報を元に行われるローン審査を経てやっと借りられるものです。

もたもたしているうちに自分が病気などになってしまうと、もう住宅ローンを組むことが難しくなってしまうケースもよくある話。

そうなってしまわないためにも、いずれ家を購入しなければならない、または購入しようと思っている、という場合は、自分や家族が納得できる家に住むためにも早めに動き出しておきましょう。

住宅ローンをどこで借りたら良いか分からない場合は、下記サイトで相談に乗ってくれますよ!

いえーる 住宅ローンの窓口 ONLINE
住宅ローンや不動産会社選びの情報サイト